LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS: procedimiento empleado.

Vamos a describir el procedimiento habitual que empleamos para llevar a cabo la I.T.E. de un edificio. Primero comprobaremos que se encuentra recogido en la lista publicada por el Ayuntamiento para ese año. De no ser así, cuando fuéramos a registrar el Acta de Inpección, no nos la recogerían. Habrá que esperar a que le llegue su turno, no pudiendo registrar el Acta anticipadamente. Por supuesto que si sería posible registrar el Acta de un edificio que hubiera dejado pasar su año. Esta circunstancia suele darse cuando nos encontramos en medio de una obra de rehabilitación sin concluir, debiendo de diligenciarla como negativa, si no se han eliminado los desperfectos que se inspeccionan.
Buscaremos toda la información previa que nos brinde la normativa urbanística, siendo de importancia el saber si el edificio está recogido en el Catálogo de edificios protegidos. Si el edificio está protegido ó se interviene en cimentación y estructura, se requerirá de un proyecto de arquitecto. En caso contrario, un aparejador podrá encargarse de los trabajos posteriores de subsanación de las deficiencias.
La información gráfica sobre el edficio, nos facilitará el trabajo de inspección, no enfrentándonos a él sin datos previos de su configuración.
Visitaremos la finca, intentando planificar la visita de un modo ordenado, atendiendo a los cuatro capítulos que el Acta de inspección recoge, que son:

• Cimentación y estructura.
• Fachadas, patios y medianeras.
• Cubiertas.
• Saneamiento horizontal y agua potable.

Para la revisión de la cimentación y la estructura, recorreremos la cota cero del edificio, inspeccionando posibles cedimientos del terreno, grietas, desplomes u otras manifestaciones de defectos en la sustentación del edificio. Será preciso revisar las zonas conflictivas del interior de las viviendas, como la cocina, aseos y terrazas ó balcones; más aún si se trata de estructura de entramado de madera. Especial interés presentan los forjados de locales comerciales con sótanos de almacenaje, donde encontraremos condiciones de ventilación escasa y corrosión de la viguería, habitualmente de acero. Puede que sea necesario realizar alguna cala en los arranques de los pies derechos, para ratificar las posibles pudriciones. No obstante, la I.T.E. es una inspección somera, y raramente se nos facilita por parte de la propiedad el empleo de medios de inspección más sofisticados. La instalación de testigos u otros medios de reconocimiento del estado del edificio, son más propios de la etapa de redaccción del proyecto de reparación.

A continuación revisaremos el estado de las fachadas del edificio, tanto las exteriores como la de patios y medianeras. Es habitual inspeccionar los paños verticales desde la calle y desde las ventanas que dan a ellos. Verificaremos que no haya ningún elemento que pueda caer a la vía pública. Si fuera así, tendríamos que evaluar la gravedad, desde recoger en el Acta de inspección la necesidad de adoptar medidas de seguridad, comunicar al ayuntamiento su instalación inmediata ó llegado el caso, avisar a los bomberos, para que actúen de emergencia.

Para revisar las cubiertas, nos tendrán que facilitar el acceso a las terrazas ó a los tejados de la finca. Para estas labores recurriremos a nuestra esperiencia con las alturas, recurriendo a nuestra buena forma física y nuestra carencia de vértigo. Aún así, es recomendable no inspeccionar más allá de lo que podamos ver sin ponernos en peligro. Sería casi cómico tener un accidente en medio de una inspección. La revisión de las viviendas de última planta, nos puede dar información de la existencia ó no de goteras.

Para inspeccionar el saneamiento horizontal y el agua potable, es posible que necesitemos recurrir a la participación de un pocero. Si la finca vierte a galerías profundas, habrá que bajar a los pozos y ver el estado de estos. Para detectar irreguleridades en la evacuación, podemos recurrir a la supervisión de las instalaciones superficiales, como arquetas de pie de bajante ó sumideros de patios. La aparición de humedad en el arranque de los muros, será signo inequívoco de roturas ó atascos. Un buen informe fotográfico realizado por una empresa de pocería sería algo que toda finca debería ralizar con cierta periodicidad, y que mejor aportunidad que el momento de realizar la I.T.E. de la finca.

Con los datos recogidos en la inspección, elaboraremos el Acta de Inspección, que después de ser visada por el colegio profesional, se llevará a registrar a las dependencias municipales. Desaconsejamos la posible entrega de actas sin visar, que pueden abrir la puerta a irregularidades en su tramitación. El Acta debe ser firmada por un técnico, con nombre, apellidos y número de colegiado, y supervisado por su colegio profesional. Los técnicos, que se supone que sabemos de construcción, somos los arquitectos y los aparejadores, con sus nuevas designaciones de arquitecto técnico ó ingeniero en construcción. Hay otros técnicos con capacidad legal para hacer las inspecciones, pero entiendo que su formación es otra.

Una última recomendación a las comunidades de propietarios, mantener archivados todos los documentos relacionados con las obras del edificio, y a ser posible, recurrir al mismo técnico para las futuras inspecciones u obras, como si se tratara del técnico de cabecera del edificio.

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

La Comunidad de propietarios, como dueña y titular del edificio, debe responder de aquellas necesidades que a este le vayan surgiendo a lo largo de su vida. Esta obligación básica surge del hecho de ser un bien común, el cual lo disfrutan cada uno de sus integrantes. Cada vecino disfrutará del edificio, de sus elementos comunes, y exigirá el buen estado de cada uno de los servicios que originalmente tubiera, ó que se hubieran añadido a lo largo del tiempo. Si el edifico disfurtaba de servicios como jardines, zonas de reunión, piscina ó conserje, cualquiera de los vecinos exigirá que se sigan teniendo los servicios y que se sigan pudiendo disfrutar con todas las calidades que cada servicio precise. Las fincas más modestas también disfrutarán de servicios, que aun siendo los básicos, deberán estar en perfecto uso. La Comunidad de propietarios se encargará de su mantenimiento. Los integrantes de la Comunidad estarán obligados a sufragar los gastos que se generen. Las reglas de comportamiento las fijarán en las reuniones de vecinos, siendo la ley de división horizontal el cuerpo legal de referencia. En ella encontraremos respuesta a casi todas las cuestiones cotidianas en cuanto a decisiones que hubiera de tomarse para el buen gobierno de la Comunidad.
Las decisiones tomadas deben responder a las necesidades de los vecinos, a sus apetencias e intereses, pero sin olvidarse de la obligación de responder de la perdurabilidad del edificio. Si surgen conflictos, el manteniemiento no puede relegarse a segundo término, hasta una vez resueltos los problemas. Aun siendo problemas generados ó propiciados por alguno de sus convecinos, no podemos abandonar la edificación hasta que se aclaren las divergencias. Esto tan habitual, lleva a nuestras viviendas a situaciones de provisionalidad por años, con un deterioro que inutiliza parte de la edificación, impidiendo disfrutar de ella de un modo razonable. 

     

LA CONTRATACIÓN DE UNA OBRA

A la hora de contratar una obra, deberemos de tener en cuenta unos aspectos básicos. Primero tendremos que definir qué obra vamos a realizar. Esto puede resultar sencillo de definir cuando se trata de obras de mejora ó de mantenimiento, que se hayan decidido llevar a cabo libremente. Si las obras vienen obligadas por parte del ayuntamiento, nos tendremos que asegurar de que son a las que estamos obligados. Para ello será necesario contar con nuestro técnico, que se asegurará de definirlas, del tal modo que luego pueda responsabilizarse con su certificado final de obra. Segundo, concretaremos las calidades y las soluciones técnicas que nos interesen, pensando en los costes globales de la obra. Nuestro interlocutor será el técnico contratado. Él irá definiendo los aspectos constructivos tratados como un todo, dando la información y las recomendaciones de qué y a qué coste se podrán rellavar a cabo. Con toda esta información generada a partir de las distiantas reuniones de trabajo, el técnico redactará un proyecto de obra, que una vez visado servirá para solicitar la licencia al ayuntamiento. Después de esto, y nunca antes, se iniciará tanto la contratación de la obra como la solicitud de las ayudas ó subvenciones. Para contratar la obra, nos serviremos del proyecto del técnico, y del presupuesto con precios de referencia que este incluye. Buscaremos unas empresas de referencia que presupuesten la obra definida exactamente en el proyecto. A todas les entregaremos el mismo documento, para poder comparar costes homogéneos. Será importante asegurarse de no pedir ofertas a empresas que no tengamos una referencia clara y lo más directa de cómo han trabajado en obras semejantes. Cada uno que busque ó recomiende una empresa, debe verificar su solvencia y su buen hacer. La elección no deberá quedar condicionada tan sólo al coste final del presupuesto, sino que el análisis deberá ser más completo. De la buena elección de la empresa de penderá en buena medida cómo sea el resultado de la obra. Con buenos mimbres, podremos hacer un buen cesto.