IBIZA, 6: ¿qué hacemos con las medianeras?

Se trata de un edificio en esquina, situado en el madrileño Barrio de Salamanca. Ocupa una parcela rectangular, que limita en sus lados posteriores con el Mercado de Ibiza. La imagen muestra las dos fachadas principales. Las medianeras objeto de la intervención, tienen orientación sur, el tramo largo y paralelo al bulevar de Ibiza, y este el corto, paralelo a la calle Lope de Rueda. 

Alrededor de todo el edificio, va quedando descubierto el lateral de las cuatro últimas plantas. El agua de lluvia que entra desde el Atlántico, va empapando la medianera, disgregando el revestimiento. Para incrementar su deterioro, su orientación la deja expuesta al sol del medio día y de poniente durante gran parte del día. Se aprecian las líneas de los cantos de los forjados, repetidas veces reparados.

La medianera este presenta un mejor aspecto, al estar menos expuesta a la lluvia. Recordamos que en Madrid, las lluvias provienen del sur-sureste, y son estas fachadas las que más se ven afectadas.



La intervención se realiza a petición de la comunidad de vecinos, que llevan sufriendo décadas problemas de manchas de humedad en el interior de las viviendas. Estas manchas se sitúan sobre todo en las habitaciones contiguas con las cocinas. Estas habitaciones sirven de despensa y cuarto de plancha. Carecen de un ramal de la calefacción comunitaria. Por lo que nos encontramos con unas habitaciones no calefactadas con un alto grado de humedad interior, proveniente de la elaboración de comida y de la cercanía a la zona de lavado, tendido y plancha. Por supuesto, que el aislamiento térmico de estas medianeras es muy escaso, por no decir inexistente. Las manchas se sitúa en los puntos más fríos de las habitaciones, en las esquinas superiores, junto a los techos y paredes. Es un caso habitual de humedad por condensación, incrementado por una sucesiva aplicación de capas de pintura impermeable por el exterior. Los revocos tradicionales a base de mortero de cal, se han ído lavando. Esto provoca su reparación exterior, mediante parcheos de mortero de cemento y aplicación de pinturas plásticas. Cuantas más reparaciones de la medianera, peor, pues cada vez es más impermeable al vapor de agua del interior de la vivienda. Y ante esto, ¿qué hacemos con la medianera?

Pues muy sencillo, aislarla térmicamente. Ya sea como en esta medianera de la c/ Encomienda, 11 (fachada trasera a c/ Dos Hermanas) mediante planchas de poliestireno y revestimiento, tipo Cotetherm; ó con otros sistemas:



En la foto anterior vemos un forrado de la medianera con planchas metálicas prelacadas, instaladas sobre rastreles verticales, dejando una cámara ventilada y abierta en su parte superior, a modo de "fachada trasventilada". Esta foto corresponde a la c/ Amparo, 2. La placa utilizada fue una minionda con terminación gris polar. Se instaló en horizontal para facilitar la ascensión del aire por entre los rastreles, situados en vertical. El remate superior está abierto, dejando escapar el aire caliente. La vecina de la vivienda forrada sufrió durante décadas el mismo problema de manchas en el interior de su vivienda.

En el caso de que la intervención sólo se realice en una vivienda, y desde su interior, podremos recurrir a trasdosar de pladur con aislante en interior de la vivienda. La solución no evita los puentes térmicos de los forjados, con lo que sería recomendable instalar un falso techo con aislante. Mejoraremos la solución con tarimas flotantes sobre planchas de aislante. Es habitual que en la albañilería prefabricada de planchas de cartón- yeso y rastreles, se emplee mantas de lana de roca. Este material nos mejorará, aparte de la transmisión térmica, el aislamiento acústico de la vivienda. Los suelos flotantes se instalan sobre capas elásticas, que pueden ser mejoradas por aislantes específicos para suelos. Todas estas precauciones en las reformas interiores, nos harán la vida más confortable, amortizando el gasto en poco tiempo.

En la imagen anterior recogemos una reforma de un ático donde todo su interior se trasdosó de pladur, rellenando hasta en exceso las cámaras y el techo. Junto con una carpintería de rotura de puente térmico y una buena calefacción mediante emisores eléctricos, se consiguió una vivienda confortable. Las ventanas en la cubierta también ayudaron. Aislamiento y ventilación, dos buenas medidas para el confort de la vivienda.


La obra de arreglo de las medianeras de la c/ Ibiza, 6 de Madrid se abrirá para la primera semana del mes de julio de este año, 2012. Iremos insertando fotos de obra en el transcurso de la misma. De este modo daremos cabida a una experiencia nueva y que promete ser valiosa, y es dar información de las obras durante su ejecución. Será una nueva sección que podemos llamar "Obra abierta".

Seguiremos.







 

I.T.E.s DESFAVORABLES Y OBRAS SIN TÉCNICOS: la historia de Juan Palomo.





Ilustración: Toña Santolaya

   ¿Qué ocurre después de una I.T.E.s desfavorable? La mayor parte de las inspecciones negativas, lo son en los apartados de fachadas y cubiertas. Para la realización de obras de reparación de fachadas y tejados, algunos ayuntamientos no exigen de técnico director de obras. Consideran a estas obras como "obras menores", por no afectar a estructura ni cimentación. Si leemos el marco legal de la construcción, y más concretamente la Ley de Ordenación de La Edificación, L.O.E., no identificamos esta categoría de "obras menores". Afortunadamente, ayuntamientos como el de Leganés, consideran "obra mayor" toda obra en un edificio donde se realicen trabajos dónde se tenga que montar un andamio ó cualquier medio auxiliar.

Pero, ¿cómo actúan las comunidades de propietarios en estos casos? Pues depende de los integrantes del proceso de contratación de obras; y aquí empieza la bonita historia de "Juan Palomo, yo me lo guiso y yo me lo como". Detrás de una I.T.E.s negativa suele aparecer un presidente de comunidad que se siente con fuerzas, jubilado tal vez, que decide iniciar el proceso de ser canonizado dentro de su comunidad, sin saber que está iniciando el calvario más desagradable y doloroso que pueda imaginarse, que es el enfrentarse "a pecho descubierto" ante una obra de comunidad.

Pues vamos a intentar explicar para qué servimos los técnicos. Enumeremos esas labores:

• Descripción de las obras a realizar: en el acta de I.T.E.aparece un listado somero de obras a realizar. Pero con ese supuesto listado no se puede contratar nada. Recordamos que el acta era inicialmente un informe, donde sólo describías las deficiencias. Posteriormente se modificaron los impresos del acta, solicitando una descripción somera de las obras, lo que sería un dictamen. Pero eso no es un proyecto, donde recoges la descripción exacta de lo que hay que hacer. En el proyecto aparece el presupuesto de las obras con unos precios de referencia. Cuantas veces te dice un administrador: mándame la I.T.E. que tengo que pedir los presupuestos. Ante lo cual hay que decirle que con la I.T.E. no se contratan las obras, pues no van especificadas, pormenorizadas ni cuantificadas.
• Elaboración de una comparativa entre las distintas constructoras: mandaremos a cada constructora una copia del presupuesto de proyecto, para que cada una ponga sus precios. Pero presupuestando todas los mismos trabajos. De ese modo la comunidad de propietarios podrá comparar sobre soluciones homogéneas, y se podrán centrar en otras cuestiones como las formas de pago.
• Solicitar la licencia: los que están obligados a solicitar las licencias son los propietarios. La normativa municipal no es muy fácil de comprender, y debe ser revisada por alguien habituado a ella. Del buen cumplimiento de la licencia, dependen cantidades económicas muy importantes, y que suelen repercutir en el bolsillo de las comunidades, y no es su beneficio precisamente.
• Coordinar la seguridad de la obra: abrir el centro de trabajo, preparar documentos preparatorios para la constructora que le hayan adjudicado la obra y posteriormente revisar los medios de seguridad personales y colectivos. ¿Y si no hay coordinador? La responsabilidad de la propiedad no se diluye, sigue siendo la misma, la de promotor de la obra. No escondamos la cabeza debajo del ala.
•  Dirigir la obra: el técnico visita la obra y comprueba los trabajos que se están llevando a cabo. Vela por los intereses de la propiedad, para lo cual sube al andamio, baja a una zanja de cimentación ó se mete dentro de un pozo de saneamiento. Y sobre todo, sabe de obras.
• Asistir a las reuniones de vecinos: informará a los vecinos de cómo van las obras, si hay imprevistos, si hay que decidir algo y responderá a todas las preguntas de los asistentes. Transmitirá a la constructora todas estas cuestiones surgidas en la reunión, haciendo de portavoz y representante  de los vecinos.
•   Revisar las certificaciones parciales de obra: se encargará de revisar los costes de la obra a lo largo de esta, para dar el visto bueno al pago de cada una de las certificaciones. En caso de aparecer trabajos no presupuestados, negociará el valor de estos mediante la técnica de "precios contradictorios".
• Expedir el certificado final de obra: una vez terminada la obra, esta se recibe y empiezan a correr los plazos de garantías de las obras ejecutadas. Será el fedatario de la retención del 5% de la obra al constructor.
• Expedir el certificado de idoneidad de I.T.E: emitirá el certificado de idoneidad como director de las obras, así como se encargará de cerrar todos los expedientes municipales que hubieran sobre la finca.

Pero si usted, Juan Palomo, se siente con ánimo y no quiere contratar a un técnico, ¡adelante, y que le pillen confesado!

AVENIDA QUINTA 20: una obra abierta

Avenida Quinta nº 20, finca enclavada en La Ciudad Pegaso, unidad residencial ligada a la fábrica de automoción. Data de los años 60, sirviendo de vivienda a los trabajadores de la fábrica, situada en las cercanías. Se trata de un bloque de viviendas de cinco alturas, con la cota de entrada desde la calle desplazada media planta, dejando la inferior semienterrada, constituyendo el zócalo del edificio. En cada planta se sitúan cuatro viviendas, que conforman un bloque en H, donde cada vivienda disfruta de dos orientaciones distintas. Arquitectura racionalista resolviendo la vivienda social y definiendo la configuración del crecimiento de la nueva ciudad. Pero del análisis urbanístico ya habrá tiempo, espero.

Se trata de una obra de "rehabilitación integral", donde tocamos todos los elementos constructivos del edificio, desde la cimentación a la cubierta, pasando por la actualización de buena parte de las instalaciones.

Se aisla térmicamente tanto las fachadas como la cubierta. En fachada se instala mediante aislante rígido, tipo poliestireno expandido, como base del revestimiento. En la zona de las cocinas, se monta una chapa miniónda de acero, lacada en los colores originales del edificio: azul al norte, amarillo al sur.  

En esta foto mostramos el aspecto inicial de la edificación, antes de intervenir. Se ha procurado ordenar el caos de tubos, rejillas y cables. Aun que el concepto de "integral" parezca muy rotundo, las intervenciones suelen estar muy condicionadas por la idiosincracia de los vecinos. 



Al edificio hubo que recalzarle una de las alas de la "H", correspondiendo con la zona de la cimentación que menos carga soportaba. Se bajo la cota de la cimentación mediante bataches de hormigón con un denso armado de redondos de acero. Se evitó utilizar técnicas aparentemente más tecnológicas como el micropilotaje, pues consideramos técnicas menos controlables y más aleatorias en sus resultados. La cimentación se recalculó según las acciones con las que se calculó inicialmente. De no ser así, la obra se habría convertido en un recalce masivo de todo el edificio, con un coste económico implanteable.

Se vertió una solera en toda la planta baja, erponiendo todo el saneamiento horizontal. De este modo han quedado solucionada la humedad que sufrían las cuatro viviendas inferiores. En todo el perímetro del edificio, se contruyó una zanja de drenaje, impermeabilizando los muros hasta el arranque del hormigón. Las aguas fecales se llevaron por el exterior, como si de una instalacion colgada se tratara. Los registros se raelizan sin arquetas, con piezas roscadas accesibles en los pies de bajante y en los encuentros con las pluviales.

La cubierta se desmontó en su totalidad, respetando las normas de la manipulación del "amianto cemento". Afortuandamente, no hubo que explicar nada en relación a la toxicidad del material, sino que directamente los vecinos pidieron que se reciclara según la norma. Estos días atrás ha fallecido un trabajador de la planta de Uralita en Getafe, por la exposición durante años a la fibra del asbesto. Esperemos que sea el último.

La cubierta se aisló mediante mantas de lana de roca, extendidas entre los tabiquillos palomeros. Se sustituyeron todas las limas y canalones de la finca.

En estos días se están terminando los trabajos de reparación de desperfectos en el interior de las viviendas, para que una vez terminada la obra, los futuros desperfectos queden datados. Con la finalización de los exteriores y el portal, completaremos la actual entrada.  

 

LAS OBRAS DE SUBSANACIÓN DE DEFICIENCIAS: reparación de los desprefectos de la I.T.E.

Una vez realizada la Inspección Técnica del Edificio, por nuestro técnico contratado, esperaremos a recibir del Ayuntamiento la Orden de ejecución. En esta se nos informa de los plazos para la realización de las obras de subsanación de las deficiencias. Este periodo de espera puede ser alrededor de seis meses. En este tiempo, deberemos establecer una estrategia de actuación con nuestro técnico contratado, para poder rentabilizaar esta tregua que la administración nos concede. Nuestro técncio nos informará de cuál prevé que sea el contenido de la Orden de Ejecución. En el caso de haber recogido desperfectos en fachada con peligro de caída a la vía pública de algún material de esta, el plazo para adoptar medidas de seguridad será de "inicio inmediato". Si los desperfectos no son tan importantes para la seguridad, el plazo para empezar las obras será de dos meses, y otros dos para su conclusión. A poca experiencia que tengamos del mundo de la construcción, entenderemos que los plazos no son cumplibles excepto si nos vamos preparando para todo ello. Hay que dar por sentado, que el extricto cumplimiento de los requeridos municipales, es un empeño que solo se satisface en unos pocos casos muy concretos. Tampoco vamos a ser amonestados ó multados por la tardanza, excepto si hacemos dejación de nuestras obligaciones, y no damos contestación a la administración. Por tanto, sin prisa pero sin pausa, debemos de comunicar quién es el nuestro técnico encargado de la seguridad y vigilancia del edificio, avisar del inicio de todos los trámites propios de una obra, como es la redacción del proyecto de reparación y la contratación de las obras que en este se definen.

Una vez que tengamos técnico y constructor, deberemos diligenciar las gestiones relacionadas con la Seguridad y Salud en la obra: nombramiento de coordinador de Seguridad y Salud en fase de obra, aprobación del Plan de Seguridad del constructor y Aviso de Inicio de Actividad a la Inspección de trabajo. Todo esto nos lo explicará nuestro técnico, y en próximas anotaciones hablaremos de ello.

Solo una recomendación a las Comunidades de propietarios, y más concretamente a la vecina ó vecino que le toque la presidencia: los responsables de solicitar licencias ó de hacer obras en el edificio son los titulares, denominados PROMOTORES, con unas responsabilidades legales que no se pueden soslayar. Aunque deleguen en la realización de todas estas tramitaciones, deben estar informados en cada momento de lo que significa cada uno de esos pasos y cada una de esas firmas en todo ese montón de documentos previos al inicio de la obra. La figura del administrador, como persona conocedora de estas tramitaciones, nos servirá para no hacer dejación de ninguno de nuestas obligaciones, por el bien de cada uno de los integrantes de la Comunidad.

Con todo esto podremos ponernos mano a la obra, e iniciar las reparaciones de la I.T.E.

¿Y si no nos apetece mucho todo esto? ¿Y si damos largas al proceso administratrivo?

Cada uno es libre de hacer las cosas a su modo y manera; pero hay veces que los técnicos municipales se sienten un poco ninguneados, y nos encontarmos en situaciones tan poco agradables como la finca de la imagen que sigue. ¡Total, si tampoco estaba tan mal!

 

Cuesta de la Vega, 40. Madrid. Actuación municipal: 23 de julio de 2010.

LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS: procedimiento empleado.

Vamos a describir el procedimiento habitual que empleamos para llevar a cabo la I.T.E. de un edificio. Primero comprobaremos que se encuentra recogido en la lista publicada por el Ayuntamiento para ese año. De no ser así, cuando fuéramos a registrar el Acta de Inpección, no nos la recogerían. Habrá que esperar a que le llegue su turno, no pudiendo registrar el Acta anticipadamente. Por supuesto que si sería posible registrar el Acta de un edificio que hubiera dejado pasar su año. Esta circunstancia suele darse cuando nos encontramos en medio de una obra de rehabilitación sin concluir, debiendo de diligenciarla como negativa, si no se han eliminado los desperfectos que se inspeccionan.
Buscaremos toda la información previa que nos brinde la normativa urbanística, siendo de importancia el saber si el edificio está recogido en el Catálogo de edificios protegidos. Si el edificio está protegido ó se interviene en cimentación y estructura, se requerirá de un proyecto de arquitecto. En caso contrario, un aparejador podrá encargarse de los trabajos posteriores de subsanación de las deficiencias.
La información gráfica sobre el edficio, nos facilitará el trabajo de inspección, no enfrentándonos a él sin datos previos de su configuración.
Visitaremos la finca, intentando planificar la visita de un modo ordenado, atendiendo a los cuatro capítulos que el Acta de inspección recoge, que son:

• Cimentación y estructura.
• Fachadas, patios y medianeras.
• Cubiertas.
• Saneamiento horizontal y agua potable.

Para la revisión de la cimentación y la estructura, recorreremos la cota cero del edificio, inspeccionando posibles cedimientos del terreno, grietas, desplomes u otras manifestaciones de defectos en la sustentación del edificio. Será preciso revisar las zonas conflictivas del interior de las viviendas, como la cocina, aseos y terrazas ó balcones; más aún si se trata de estructura de entramado de madera. Especial interés presentan los forjados de locales comerciales con sótanos de almacenaje, donde encontraremos condiciones de ventilación escasa y corrosión de la viguería, habitualmente de acero. Puede que sea necesario realizar alguna cala en los arranques de los pies derechos, para ratificar las posibles pudriciones. No obstante, la I.T.E. es una inspección somera, y raramente se nos facilita por parte de la propiedad el empleo de medios de inspección más sofisticados. La instalación de testigos u otros medios de reconocimiento del estado del edificio, son más propios de la etapa de redaccción del proyecto de reparación.

A continuación revisaremos el estado de las fachadas del edificio, tanto las exteriores como la de patios y medianeras. Es habitual inspeccionar los paños verticales desde la calle y desde las ventanas que dan a ellos. Verificaremos que no haya ningún elemento que pueda caer a la vía pública. Si fuera así, tendríamos que evaluar la gravedad, desde recoger en el Acta de inspección la necesidad de adoptar medidas de seguridad, comunicar al ayuntamiento su instalación inmediata ó llegado el caso, avisar a los bomberos, para que actúen de emergencia.

Para revisar las cubiertas, nos tendrán que facilitar el acceso a las terrazas ó a los tejados de la finca. Para estas labores recurriremos a nuestra esperiencia con las alturas, recurriendo a nuestra buena forma física y nuestra carencia de vértigo. Aún así, es recomendable no inspeccionar más allá de lo que podamos ver sin ponernos en peligro. Sería casi cómico tener un accidente en medio de una inspección. La revisión de las viviendas de última planta, nos puede dar información de la existencia ó no de goteras.

Para inspeccionar el saneamiento horizontal y el agua potable, es posible que necesitemos recurrir a la participación de un pocero. Si la finca vierte a galerías profundas, habrá que bajar a los pozos y ver el estado de estos. Para detectar irreguleridades en la evacuación, podemos recurrir a la supervisión de las instalaciones superficiales, como arquetas de pie de bajante ó sumideros de patios. La aparición de humedad en el arranque de los muros, será signo inequívoco de roturas ó atascos. Un buen informe fotográfico realizado por una empresa de pocería sería algo que toda finca debería ralizar con cierta periodicidad, y que mejor aportunidad que el momento de realizar la I.T.E. de la finca.

Con los datos recogidos en la inspección, elaboraremos el Acta de Inspección, que después de ser visada por el colegio profesional, se llevará a registrar a las dependencias municipales. Desaconsejamos la posible entrega de actas sin visar, que pueden abrir la puerta a irregularidades en su tramitación. El Acta debe ser firmada por un técnico, con nombre, apellidos y número de colegiado, y supervisado por su colegio profesional. Los técnicos, que se supone que sabemos de construcción, somos los arquitectos y los aparejadores, con sus nuevas designaciones de arquitecto técnico ó ingeniero en construcción. Hay otros técnicos con capacidad legal para hacer las inspecciones, pero entiendo que su formación es otra.

Una última recomendación a las comunidades de propietarios, mantener archivados todos los documentos relacionados con las obras del edificio, y a ser posible, recurrir al mismo técnico para las futuras inspecciones u obras, como si se tratara del técnico de cabecera del edificio.

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

La Comunidad de propietarios, como dueña y titular del edificio, debe responder de aquellas necesidades que a este le vayan surgiendo a lo largo de su vida. Esta obligación básica surge del hecho de ser un bien común, el cual lo disfrutan cada uno de sus integrantes. Cada vecino disfrutará del edificio, de sus elementos comunes, y exigirá el buen estado de cada uno de los servicios que originalmente tubiera, ó que se hubieran añadido a lo largo del tiempo. Si el edifico disfurtaba de servicios como jardines, zonas de reunión, piscina ó conserje, cualquiera de los vecinos exigirá que se sigan teniendo los servicios y que se sigan pudiendo disfrutar con todas las calidades que cada servicio precise. Las fincas más modestas también disfrutarán de servicios, que aun siendo los básicos, deberán estar en perfecto uso. La Comunidad de propietarios se encargará de su mantenimiento. Los integrantes de la Comunidad estarán obligados a sufragar los gastos que se generen. Las reglas de comportamiento las fijarán en las reuniones de vecinos, siendo la ley de división horizontal el cuerpo legal de referencia. En ella encontraremos respuesta a casi todas las cuestiones cotidianas en cuanto a decisiones que hubiera de tomarse para el buen gobierno de la Comunidad.
Las decisiones tomadas deben responder a las necesidades de los vecinos, a sus apetencias e intereses, pero sin olvidarse de la obligación de responder de la perdurabilidad del edificio. Si surgen conflictos, el manteniemiento no puede relegarse a segundo término, hasta una vez resueltos los problemas. Aun siendo problemas generados ó propiciados por alguno de sus convecinos, no podemos abandonar la edificación hasta que se aclaren las divergencias. Esto tan habitual, lleva a nuestras viviendas a situaciones de provisionalidad por años, con un deterioro que inutiliza parte de la edificación, impidiendo disfrutar de ella de un modo razonable.