Qué si, que yo te hago la “dirección facultativa”¡¡¡¡¡

Qué si, que yo te hago la “dirección facultativa”¡¡¡¡¡

A los que nos dedicamos a la rehabilitación de edificios, ya seamos arquitectos o aparejadores, se nos presenta habitualmente una situación que nos exige dar explicaciones respecto a en qué consiste nuestro trabajo. Ya en otras ocasiones he incidido en esta cuestión, pero parece que no está de más alguna aclaración. Pues ahí va:

- Félix, ¿me haces una dirección facultativa? Pregunta Felipe, administrador de finca desde hace treinta y tantos años y con larga experiencia en estos menesteres.

- Pues claro, de ello vivo, con estrecheces, pero vivo. ¿Y de qué se trata?

- Pues se trata de una finca en el centro de la ciudad, catalogada, con una protección ni muy alta ni muy baja, normal. La cornisa tiene algún desprendimiento y se conoce que el canalón de cinc que hay sobre ella ha llegado a su fin.

- Bueno, pues tratándose de un edificio catalogado, tendremos que redactar un proyecto de obra, visarlo en el colegio profesional, asegurar la obra en cuanto a responsabilidad civil y abrir el centro de trabajo cuando tengamos adjudicada. Por supuesto que os ayudaré en la contratación, comparando sus precios de las constructoras con los que aparezcan en el presupuesto que incluye el proyecto. Luego visitaré la obra, controlando que lo contratado se ejecute correctamente y que todo queda según lo proyectado. Una vez terminado, emitiré el certificado final de obra y lo comunicaré al ayuntamiento. Fin del proceso.

- Ya pero, ¿para cambiar un canalón tanto rollo? Verás, la licencia ya la hemos pedido sin proyecto, y si nos lo reclaman ya veremos. El presupuesto ya está redactado, pues ya tenemos constructora y ella se ha encargado junto con la comisión de obras de la finca en definir los trabajos que se van a ejecutar. Nos podías hacer el certificado del andamio, pero baratito. Ten en cuenta que si cobras mucho, el constructor lo incluye en sus costes y  nos lo soluciona por otro lado.

- Vale, ¿y entonces para qué me llamas?

- Pues te llamo para que eches un vistazo a la obra, porque el presidente de la comunidad no se fía demasiado del constructor. Yo sé que nos lo va a hacer bien, pues llevo tiempo encargándole trabajos, pero ya sabes….por si acaso.

- Verás, es que no es el proceso ortodoxo, y este modo me deja en una posición un poco difícil. Si el ayuntamiento viene pidiendo la licencia, yo no soy ni director de obra ni nada. Si ocurre un accidente, mi seguro no me ampara, pues no he dado de alta la obra. No puedo coordinar la seguridad, porque nadie me ha designado coordinador de seguridad y salud. Y cuando llegue al tajo y le diga al constructor que le falta tal o cual cosa, me dirá que él está haciendo lo contratado y nada más. 

- Vale, entonces tú no haces direcciones facultativas. No te preocupes que ya busco yo por otro lado.

-¡Hombre, Felipe, no te pongas así!!! Vamos a ver si lo podemos solucionar, que ya te he dicho que vivo  de esto y no me puedo permitir el lujo de despreciar un encargo.

- Vale, pero lo que el presidente quiere es un papel en el que le digas que todo está correcto, y que vaya con tu firma y número de colegiado.

- Bueno, no te preocupes que yo te lo hago.

¿Cuantas veces se me ha presentado esta situación? Pues cada dos por tres. Y como soy muy voluntarista, me he preparado este modelo de certificado final de obra. Que por cierto, todavía no he conseguido que mi colegio me lo vise. Qué son unos remilgados¡¡¡¡¡

Félix Elvira Sanjulián, colegiado 13.009 del COAM certifico que:

En relación con la obra de conservación y mantenimiento de la cornisa de madera de la finca sita en la c/ Melacalloporrespeto 13, de esta ciudad de Madrid, vengo a certificar que la obra en este edificio patrimonial, con protección en cuanto a sus condiciones constructivas originales, con obligación por parte de la propiedad de la restauración de los elementos de fachada, con instalación de medios auxiliares para efectuar los trabajos por parte de los operarios, se ha llevado a cabo, según mi leal saber y entender, lo mejor que se ha podido, y que aparentemente el agua recogida en el canalón no chorrea por debajo del artesonado de madera del S XIX.

Por tanto, en mi labor de echador de ojo de obra, certifico el final de la misma, habiendo sido ejecutada según el buen criterio de la constructora y la comisión de obras que decidieron  hacer los trabajos efectuados tal como creyeron oportuno. Especial reconocimiento a la labor del conserje de la finca que en su juventud fue albañil y ha aplicado su buen criterio en el control y la ejecución material de la misma.

Firma, a veintitantos de no sé cuándo:

Felisín el voluntarioso.

SANEAMIENTOS COLGADOS EN CÁMARAS SANITARIAS

Esta semana pasada, hemos tenido la oportunidad de realizar una I.T.E. de una vivienda unifamiliar un poco especial. Ese tipo de vivienda que acostumbramos a ver en las revistas del corazón, ligadas a personalidades de la alta sociedad. Se trata de una vivienda con un programa de usos extensísimo, propio de lo que llamaríamos “residencia del embajador”. Acostumbrados a las “unidades mínima habitacionales” de menos de 20 m² del caso antiguo, al contrastar las diferentes proporciones, no podemos por más que sentir un cierto vértigo. Pero una vez recompuesto del mareo, nos encontramos con un cuerpo edificatorio semejante a un bloque de viviendas de la misma época de construcción, principios de los años 60. 

Después de revisar las fachadas, cubiertas, instalaciones de agua, nos fijamos en el objeto de este artículo; la red de saneamiento horizontal. Esta discurre por una cámara sanitaria, que sirve de zócalo ó basamento al cuerpo edificado. Es de una altura suficiente para andar casi erguidos y hasta hay instalada una verbena de luces. Todavía recordamos una cámara sanitaria del barrio de Cuatro Vientos, en la que después de entrar a gatas, iluminando con una linterna y espantando a las ratas, tuvimos que salir corriendo a por un insecticida contra las chinches, las cuales se estaban deleitando con el nuevo manjar que les habíamos ofrecido. Esta cámara no tiene ni comparación, facilitando que las operaciones de mantenimiento no sean un suplicio. Se encuentra limpia y, ¿atendida?

Como dice el refrán, “la vaca la engorda el ojo del amo”, pero en este caso el amo delegó el entrar por la trampilla al subterráneo, en algún operario dispuesto a cuidad la economía de este, y efectuando reparaciones voluntariosas, pero poco efectivas. Pero como tantas otras veces, lo barato puede resultar muy caro, pues como vemos en la imagen, las uniones de los tubos, los “corchetes”, están perdiendo agua junto a los machones de ladrillo. Afortunadamente no han empezado a aparecer las consabidas grietas junto de cada fuga del saneamiento, propias de otro tipo de terreno. Y es que nada es casual en esta sociedad, y nos encontramos en uno de los mejores terrenos geológicos del municipio de Madrid, con un suelo perfectamente drenante, y que ha permitido que el agua filtrada fluya. Los buenos barrios tienen buenos vientos, buenas vistas y buenos suelos. Pero no hay que tentar a la suerte, y reparemos cuanto antes este saneamiento.

Se trata de una red de tubos de hormigón, apoyados en pates de ladrillo, con uniones rígidas mediante corchetes de ladrillo, que van recogiendo las bajantes del edificio, tanto las de aguas pluviales como de fecales, para llevarlas de arqueta en arqueta, hasta la acometida al saneamiento municipal. El sistema tiene una antigüedad aproximada de cincuenta y cinco años, tiempo suficiente para haber provocado el envejecimiento de los tubos y la rotura de las juntas. Al perderse la estanqueidad, el agua se va derramando a lo largo de todo el desarrollo de los cimientos del edificio, poniendo en peligro la integridad estructural de este.

Las reparaciones exteriores a base de pintura asfáltica, no consiguen evitar que el agua se pierda, por lo que proponemos la sustitución de la totalidad de las tuberías por un sistema de saneamiento colgado y estanco, mediante tubos de p.v.c. suspendidos del forjado de techo de la cámara. Nos olvidaremos de las arquetas y los corchetes, dejando registros roscados en cada cambio de dirección, por si hay que desatascar alguna. La red de tubos se irá situando paralelamente a la actual red, recogiendo cada una de las bajantes.

En las imágenes vemos algunos de los botes sifónicos de los aseos, en plomo. Dado que aún siguen en aparente buen estado, esperaremos a una siguiente intervención para su sustitución. Esta posibilidad nos la brinda unas instalaciones vistas, que cuelgan del suelo de los aseos. 

El último colector verterá en la arqueta de salida. No hemos podido comprobar el último tramo de salida al alcantarillado, pero viendo el desnivel existente entre la cota 00.00 del edificio y la vía pública, entendemos que debe haber un pozo de resalto de no menos de 5 m de profundidad.

Proponemos un tubo de p.v.c. de máxima calidad, desgraciadamente también de mayor coste económico, de la marca comercial Terrain. Magnífico tubo y con un catálogo de piezas especiales amplísimo. Adjuntamos una imagen de un saneamiento semejante al propuesto.

Como decía Sáenz de Oíza, “ocupémonos primero de los desagües, que ya llegará el momento de la arquitectura”.

¿Y Quién paga esto?

"Buenas noches, le escribo estas líneas para ver si me saca de dudas; vivo en un bloque de pisos de más de 30 años. Mi techo es la azotea. Aquí el problema. La tela asfáltica estaba fatal, con lo cual nos causó goteras en el piso tanto a mí como a la vecina de al lado. Ahora hemos arreglado el techo de mi casa, ¿quién debe pagar la obra? La aseguradora me comenta que debe de ser la comunidad y la comunidad que como es mi techo, debo pagarlo yo. ¿Qué debo hacer?
Gracias".

Estimada Marta: creo que en estos casos lo mejor es buscar un arquitecto, que como todo el mundo sabe, nos dedicamos casi exclusivamente a mediar en este tipo de enredos.

Primero; habrá que dictaminar de dónde viene el agua que se filtra y le mancha su techo.

Segundo; buscaremos una solución a la gotera que sea acorde con las circunstancias y los daños. Una solución que no sea levantar toda la cubierta y echarla abajo, pero que tampoco sea una chapuza que dure hasta la próxima tormenta. (Fíjese la amplitud del intervalo que proponemos, y la diversidad de soluciones que puede haber).

Tercero; buscaremos un constructor que nos pueda hacer el trabajo que se le solicita, no otro distinto que él ofrezca, sino el que se ha decidido con el consenso de los implicados, vecinos afectados y comunidad de propietarios.

Cuarto; controlaremos la obra que se ha contratado, incluido las pruebas finales para ver que ya no sigue entrando agua.

Quinto; posteriormente, se repararán los daños causados en las viviendas ó zonas comunes del interior del edificio.

Sexto; en caso que los afectados quieran hacer alguna mejora en las zonas a reparar, se le facilitará por parte de la comunidad de propietarios que lo pueda hacer con la constructora contratada, ó valorar el coste de la reparación y de la mejora y que busque quién se lo realice.

¿Y quién paga todo esto?

Pues cada uno lo suyo: el propietario de la cubierta deteriorada su parte, así como los desperfectos de la vivienda afectada. Y si hay mejora en la reparación, le tocará pagarla a usted como dueña de la vivienda deteriorada.

En todo esto  intervienen las compañías de seguros, tanto de la comunidad de propietarios como del seguro que tenga contratado en su vivienda, que básicamente deberán dar servicio a cada uno de sus abonados.

Le agradezco su correo, pues me soluciona una entrada en el blog, que lo tenía un poco abandonado.

NOTA: ¿cuándo se van a dar cuenta las comunidades de propietarios que necesitan tener un técnico de confianza para todos estos pequeños problemas? Un “arquitecto de cabecera”, bueno ó un aparejador, que también ellos tienen derecho a vivir de su trabajo.

Félix.   

EL LOCAL DE MI CUÑADO: cómo iluminar un local en planta baja.

Pues si, se ha comparado un local en planta baja y lo va a reconvertir en vivienda, o estudio, o taller, o como quieran llamarlo. Se trata de un local comercial en desuso, como tantos otros. Debió ser una frutería, pero la aparición de las grandes superficies se han encargado de hacer desaparecer el comercio de proximidad. En este caso, la normativa urbanística permite el cambio de uso, pudiendo convertirlo de uso comercial a uso residencial. Pero la pregunta es, ¿cómo trato la fachada para su nuevo uso? ¿Cómo convierto el antiguo escaparate en las ventanas de mi nuevo hogar? Pues como esto ya lo hemos vivido unas cuantas veces, le proponemos esta solución, una de las posibles, que no infinitas, pues la cosa no da para mucho.
Veamos este ejemplo: antigua droguería en edificio protegido de factura madrileña, con balcones a la calle.

Desmontaremos los cierres enrollables y montaremos una nueva carpintería en perfilería de aluminio con rotura de puente térmico, procurando obtener un buen aislamiento térmico, y sobre todo acústico, que estamos a pie de calle.Y a continuación debemos de resolver cómo ventilar, cómo proteger de posibles robos y mantener la intimidad. Esta es la solución propuesta.

   

Pasemos a explicar la imagen. La partición superior es una ventana proyectante, que abre hacia dentro, facilitando la renovación del aire del interior.Su apertura es suficiente para ello, pero no permite la entrada de un caco oportunista.La partición inferior es un fijo de vidrio de seguridad, al igual que el vidrio de la ventana superior. La elección del cristal puede ir desde un vidrio doble con seguridad antirobo ó un vidrio multicapa antibala. Este vidrio se monta en un vidrio con cámara de aire tipo "climalit". Pero con el más sencillo antirobo es suficiente, pues aguantan golpes repetidos con una maza de demoler. Si   tuviéramos un peligro real de alunizaje, el vidrio tendría que ser más grueso. 

Elegimos un cristal translúcido en la parte baja de la nueva cristalera, para mantener la intimidad en el interior del local, evitando la visión directa de los transeúntes. En la parte alta instalamos un cristal transparente, para tener visión desde dentro hacia fuera. De ese modo evitamos la sensación de "pecera" que se crea cuando todo el cristal es translúcido, sintiéndonos como un pez dentro de una pecera, si ninguna visión del exterior e inundado de luz blanquecina. 

Como estos locales suelen tener dormitorios en la zona alta, a modo de altillo, solemos instalar unas pequeñas persianas de lamas, evitando la visión desde el exterior de la parte del dormitorio.

   

Vamos a ver otros ejemplos:

Esperamos que las imágenes explique la solución propuesta, que no es la única, sino una posible.

INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN LA CORRALA: ¿dónde lo ponemos?

Esta entrada tiene por objeto explicar cómo y dónde situar el nuevo ascensor en la finca de la calle Mesón de Paredes 57, de Madrid. Se trata de un edificio con viviendas en corredor, de un importante desarrollo. Consta de cuatro plantas servidas por un único núcleo de escalera, que junto con unos tramos de escaleras secundarios, van dando acceso a los distintos niveles, de la forma siguiente. 

• La planta baja se sitúa toda ella a la misma cota, excepto los locales comerciales de fachada, que van adaptándose a la inclinación natural de la calle. 
• La planta primera se encuentra toda ella a la misma altura, de tal modo que la entrada a las viviendas desde las pasarelas de la corrala es al mismo nivel. 
• La planta segunda presenta un desnivel entre las viviendas exteriores y las interiores, resuelto con un pequeño tramo de escaleras.
• En el caso de la tercera planta, el desnivel a salvar desde el desembarco de la escalera en la pasarela de acceso a las viviendas interiores y la pasarela de acceso a las viviendas exteriores es de aproximadamente media planta.

Esta irregularidad en las alturas, nos obliga a resolver el acceso a seis alturas distintas que son: planta baja, planta primera,planta segunda interior, planta segunda exterior, planta tercera interior y planta tercera exterior.

La instalación de un ascensor en un edificio con protección urbanística, como es el caso de Mesón de Paredes 57, debe ser propuesta al ayuntamiento, el cual lo remitirá a la Comisión de Patrimonio, C.I.P.H.A.N., y expondrá su parecer a la solución planteada. Por ello, la Comunidad de propietarios realizará la solicitud de licencia con la solución que más les satisfaga, siempre estando condicionada al dictamen de la Comisión.

Por todo ello, vamos a pasar a explicar unas cuantas alternativas a la instalación del ascensor, para que sean los vecinos los que puedan decidir sobre tal respecto. La solución elegida se incluirá en el proyecto de obra para la petición de la licencia.

SOLUCIÓN 1: ascensor en centro de corrala exterior, con pasarelas.

Se propone instalar el ascensor en la parte central de la pasarela de las viviendas exteriores, desembarcando directamente en ellas. Para las paradas segunda interior y tercera interior, se instalará unas plataformas de salida a las dos pasarelas.La cabina tiene unas medidas interiores de 1,40 m tanto de ancho como de largo. Esta cabina es la más pequeña para que esté adaptada al uso con sillas de ruedas. No obstante,es una cabina de medidas muy generosas.El acceso al ascensor se realiza bajo la pasarela de las viviendas exteriores, en la planta baja. Deja libre la visión de la corrala desde la entrada del portal a la planta baja y desde la salida de la escalera a cada planta.El paso a las viviendas interiores de la planta baja no se ve alterado, pues el ascensor queda desplazado de la circulación actual. Produce molestias en las ventanas de las cocinas de las viviendas exteriores, sobre todo las de las verticales centro e izquierda.

SOLUCIÓN 2: ascensor en esquina con pasarelas. 

Se trata de una solución con cabina reducida, de 1,00 m x 1,25 m, con puertas enfrentadas. Al situarse las puertas a 180 º, las dimensiones para poder ser accesibles con silla de ruedas son más reducidas. Tiene paradas en cada una de las plantas, tanto exteriores como interiores.Impide la visión de la totalidad de la corrala cuando se accede  esta, y obliga a ser rodeado por los vecinos que entran a las viviendas interiores de la planta baja. Al ser de cabina más reducida, su coste inicial y su mantenimiento es más económico.

SOLUCIÓN 3: ascensor en esquina sin pasarelas.

Se sitúa en la esquina de la escalera, siendo la solución con menos necesidad de plataformas, excepto dos pequeñas que salvan el voladizo del tejado. La cabina es de doble desembarque a 90º. Es la que más bloquea la visión de la corrala y el paso al patio en planta baja.

SOLUCIÓN 4: ascensor en zona comunitaria de aseos.

La posición de la torre del ascensor reproduce el antiguo núcleo de aseos comunitarios, ya demolidos. Es la posición que la Comisión de Patrimonio recomienda, entendiendo que es la que menos altera la volumetría general de la corrala. Se instalaría una cabina pequeña, que aun entrando una silla de ruedas, no cumpliría la condición de accesibilidad, entendiendo que esta condición se cumple cuando el usuario no precisa de ningún acompañante para entrar y salir. Sólo tendría parada en las pasarelas de las viviendas interiores. Molesta a las viviendas de la vertical 1º. Es, sin duda el ascensor más económico, pero no resuelve el acceso sin escalones a las viviendas exteriores de las plantas 2ª y 3ª.

SOLUCIÓN 5: ascensor en frente de escalera.

Se trata de una variante del ascensor propuesto en la solución 3, pero desplazado hacia el final de la meseta de la escalera, llegando a la esquina con las viviendas interiores 1º. Mejora la visión y acceso al patio, al despejar algo más la esquina con el portal. Es una cabina con puertas a 90º y pasarelas de desembarco.

Como se ve, no hay una única solución, y de las distintas propuestas, cada una presenta pros y contras, que habrá que tener en cuenta para tomar la decisión más adecuada; ó la menos mala.

   

    

FACHADAS DE LADRILLO "A CARA VISTA": EL APOYO EN LOS FORJADOS

No es una imagen poco habitual. Por desgracia suele ser recurrente. Una fachada de ladrillo a cara vista a la que se le desprenden las piezas que cubren el canto del forjado. Se observa que son plaquetas cerámicas ó medios ladrillos, que pierden la adherencia con el hormigón y se desprenden. En este caso, también muy habitual en las últimas dos décadas, ladrillo aplantillado, al modo del Bankinter de Rafael Moneo. Se trata del centro de salud de la calle O’Donnell, construido en la década de los noventa y que ha acumulado una tras otra reparación. El paso del cerramiento de una hoja, de medio pie, por delante del forjado, queda resuelto del modo más tradicional posible, con el corte de las piezas al grosor del vuelo de las piezas inferiores, y confiando su estabilidad a la adherencia del mortero contra el hormigón.

Como vemos, esta adherencia no ha sido suficiente. Para colmo, la imagen muestra el edificio trasero, que fue una ampliación del principal, él cual sufrió la primera reparación prácticamente terminado. ¿Acaso nadie reparó en lo deficiente del detalle constructivo?

No hay ningún elemento metálico que asegure la eficacia del apoyo del ladrillo sobre el hormigón. Desconozco la causa de ello, pero aún recuerdo las primeras clases de construcción en la escuela de Madrid, cuando ya nos hablaban de la necesidad de cuidar una de las causas más generalizadas de las roturas en fachadas de ladrillo a cara vista.

Apenas unas semanas acabamos de terminar de reparar una fachada con el mismo problema. Se trata de un edificio en altura, de trece plantas, donde los esfuerzos rasantes habían reventado las galletillas de los forjados inferiores. La labor de recobrar el apoyo del ladrillo sobre el canto del forjado, no fue fácil, al encontrarnos con la realidad de estas fachadas, y es que los paños van apoyando planta a planta, sin descansar en los forjados, pues estos están mal desencofrados, y porque el hormigón del borde es de pésima calidad.

Paseando por las calles vamos encontrando reparaciones de edificios, que por la antigüedad de ellos, sin lugar a duda, detrás habrá un juicio y una reclamación dineraria. En este edificio de La Ribera De Curtidores, han desmontado todos los cantos de forjado, insertando angulares metálicos. Una labor nada económica para un edificio reciente terminado.

DESLAMINADOS EN PANELES DE FACHADA

Cuando visitamos nuestro querido Centro de Arte Reina Sofía, podemos observar como no sólo los tableros de prodema se deslaminan. Tambíen los paneles metálicos, que forran la ampliación del museo, como si de una caja de laca china se tratase, muestras láminas superficiales desprendidas. La psoriasis de las fachadas modernas. Supongo que a Sabatini, desde su edificio de piedra y ladrillo, se le estará poniendo una sonrisa de medio lado. Resultado nefasto para un material carísimo, utilizado en un edificio carísimo y por un arquitecto, ¿carísimo? Parece un poco desalentador ir viendo que detrás de un material novedoso, le sigue una larga cola de obras oficiales mal ejecutadas. No sabemos si falla el control de calidad, ó simplemente que el material no es apto para el uso que se pretende. Los paneles deslaminados están orientados a poniente, sin obstrucciones delante, expuestos al sol madrileño capaz de comerse cualquier película copolímera que se nos ocurra aplicar. Para colmo, el panel en cuestión refleja el sonido de los coches que pasan por la Ronda de Valencia a todo meter. Si quieres experimentar una refracción sonora propia de una película de apariciones, métete en el patio cubierto del edificio anexo. Curiosa experiencia,y ensordecedora. ¡A eso si, en el patio hay Wifi!