¿Y Quién paga esto?

"Buenas noches, le escribo estas líneas para ver si me saca de dudas; vivo en un bloque de pisos de más de 30 años. Mi techo es la azotea. Aquí el problema. La tela asfáltica estaba fatal, con lo cual nos causó goteras en el piso tanto a mí como a la vecina de al lado. Ahora hemos arreglado el techo de mi casa, ¿quién debe pagar la obra? La aseguradora me comenta que debe de ser la comunidad y la comunidad que como es mi techo, debo pagarlo yo. ¿Qué debo hacer?
Gracias".

Estimada Marta: creo que en estos casos lo mejor es buscar un arquitecto, que como todo el mundo sabe, nos dedicamos casi exclusivamente a mediar en este tipo de enredos.

Primero; habrá que dictaminar de dónde viene el agua que se filtra y le mancha su techo.

Segundo; buscaremos una solución a la gotera que sea acorde con las circunstancias y los daños. Una solución que no sea levantar toda la cubierta y echarla abajo, pero que tampoco sea una chapuza que dure hasta la próxima tormenta. (Fíjese la amplitud del intervalo que proponemos, y la diversidad de soluciones que puede haber).

Tercero; buscaremos un constructor que nos pueda hacer el trabajo que se le solicita, no otro distinto que él ofrezca, sino el que se ha decidido con el consenso de los implicados, vecinos afectados y comunidad de propietarios.

Cuarto; controlaremos la obra que se ha contratado, incluido las pruebas finales para ver que ya no sigue entrando agua.

Quinto; posteriormente, se repararán los daños causados en las viviendas ó zonas comunes del interior del edificio.

Sexto; en caso que los afectados quieran hacer alguna mejora en las zonas a reparar, se le facilitará por parte de la comunidad de propietarios que lo pueda hacer con la constructora contratada, ó valorar el coste de la reparación y de la mejora y que busque quién se lo realice.

¿Y quién paga todo esto?

Pues cada uno lo suyo: el propietario de la cubierta deteriorada su parte, así como los desperfectos de la vivienda afectada. Y si hay mejora en la reparación, le tocará pagarla a usted como dueña de la vivienda deteriorada.

En todo esto  intervienen las compañías de seguros, tanto de la comunidad de propietarios como del seguro que tenga contratado en su vivienda, que básicamente deberán dar servicio a cada uno de sus abonados.

Le agradezco su correo, pues me soluciona una entrada en el blog, que lo tenía un poco abandonado.

NOTA: ¿cuándo se van a dar cuenta las comunidades de propietarios que necesitan tener un técnico de confianza para todos estos pequeños problemas? Un “arquitecto de cabecera”, bueno ó un aparejador, que también ellos tienen derecho a vivir de su trabajo.

Félix.   

EL LOCAL DE MI CUÑADO: cómo iluminar un local en planta baja.

Pues si, se ha comparado un local en planta baja y lo va a reconvertir en vivienda, o estudio, o taller, o como quieran llamarlo. Se trata de un local comercial en desuso, como tantos otros. Debió ser una frutería, pero la aparición de las grandes superficies se han encargado de hacer desaparecer el comercio de proximidad. En este caso, la normativa urbanística permite el cambio de uso, pudiendo convertirlo de uso comercial a uso residencial. Pero la pregunta es, ¿cómo trato la fachada para su nuevo uso? ¿Cómo convierto el antiguo escaparate en las ventanas de mi nuevo hogar? Pues como esto ya lo hemos vivido unas cuantas veces, le proponemos esta solución, una de las posibles, que no infinitas, pues la cosa no da para mucho.
Veamos este ejemplo: antigua droguería en edificio protegido de factura madrileña, con balcones a la calle.

Desmontaremos los cierres enrollables y montaremos una nueva carpintería en perfilería de aluminio con rotura de puente térmico, procurando obtener un buen aislamiento térmico, y sobre todo acústico, que estamos a pie de calle.Y a continuación debemos de resolver cómo ventilar, cómo proteger de posibles robos y mantener la intimidad. Esta es la solución propuesta.

   

Pasemos a explicar la imagen. La partición superior es una ventana proyectante, que abre hacia dentro, facilitando la renovación del aire del interior.Su apertura es suficiente para ello, pero no permite la entrada de un caco oportunista.La partición inferior es un fijo de vidrio de seguridad, al igual que el vidrio de la ventana superior. La elección del cristal puede ir desde un vidrio doble con seguridad antirobo ó un vidrio multicapa antibala. Este vidrio se monta en un vidrio con cámara de aire tipo "climalit". Pero con el más sencillo antirobo es suficiente, pues aguantan golpes repetidos con una maza de demoler. Si   tuviéramos un peligro real de alunizaje, el vidrio tendría que ser más grueso. 

Elegimos un cristal translúcido en la parte baja de la nueva cristalera, para mantener la intimidad en el interior del local, evitando la visión directa de los transeúntes. En la parte alta instalamos un cristal transparente, para tener visión desde dentro hacia fuera. De ese modo evitamos la sensación de "pecera" que se crea cuando todo el cristal es translúcido, sintiéndonos como un pez dentro de una pecera, si ninguna visión del exterior e inundado de luz blanquecina. 

Como estos locales suelen tener dormitorios en la zona alta, a modo de altillo, solemos instalar unas pequeñas persianas de lamas, evitando la visión desde el exterior de la parte del dormitorio.

   

Vamos a ver otros ejemplos:

Esperamos que las imágenes explique la solución propuesta, que no es la única, sino una posible.

INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN LA CORRALA: ¿dónde lo ponemos?

Esta entrada tiene por objeto explicar cómo y dónde situar el nuevo ascensor en la finca de la calle Mesón de Paredes 57, de Madrid. Se trata de un edificio con viviendas en corredor, de un importante desarrollo. Consta de cuatro plantas servidas por un único núcleo de escalera, que junto con unos tramos de escaleras secundarios, van dando acceso a los distintos niveles, de la forma siguiente. 

• La planta baja se sitúa toda ella a la misma cota, excepto los locales comerciales de fachada, que van adaptándose a la inclinación natural de la calle. 
• La planta primera se encuentra toda ella a la misma altura, de tal modo que la entrada a las viviendas desde las pasarelas de la corrala es al mismo nivel. 
• La planta segunda presenta un desnivel entre las viviendas exteriores y las interiores, resuelto con un pequeño tramo de escaleras.
• En el caso de la tercera planta, el desnivel a salvar desde el desembarco de la escalera en la pasarela de acceso a las viviendas interiores y la pasarela de acceso a las viviendas exteriores es de aproximadamente media planta.

Esta irregularidad en las alturas, nos obliga a resolver el acceso a seis alturas distintas que son: planta baja, planta primera,planta segunda interior, planta segunda exterior, planta tercera interior y planta tercera exterior.

La instalación de un ascensor en un edificio con protección urbanística, como es el caso de Mesón de Paredes 57, debe ser propuesta al ayuntamiento, el cual lo remitirá a la Comisión de Patrimonio, C.I.P.H.A.N., y expondrá su parecer a la solución planteada. Por ello, la Comunidad de propietarios realizará la solicitud de licencia con la solución que más les satisfaga, siempre estando condicionada al dictamen de la Comisión.

Por todo ello, vamos a pasar a explicar unas cuantas alternativas a la instalación del ascensor, para que sean los vecinos los que puedan decidir sobre tal respecto. La solución elegida se incluirá en el proyecto de obra para la petición de la licencia.

SOLUCIÓN 1: ascensor en centro de corrala exterior, con pasarelas.

Se propone instalar el ascensor en la parte central de la pasarela de las viviendas exteriores, desembarcando directamente en ellas. Para las paradas segunda interior y tercera interior, se instalará unas plataformas de salida a las dos pasarelas.La cabina tiene unas medidas interiores de 1,40 m tanto de ancho como de largo. Esta cabina es la más pequeña para que esté adaptada al uso con sillas de ruedas. No obstante,es una cabina de medidas muy generosas.El acceso al ascensor se realiza bajo la pasarela de las viviendas exteriores, en la planta baja. Deja libre la visión de la corrala desde la entrada del portal a la planta baja y desde la salida de la escalera a cada planta.El paso a las viviendas interiores de la planta baja no se ve alterado, pues el ascensor queda desplazado de la circulación actual. Produce molestias en las ventanas de las cocinas de las viviendas exteriores, sobre todo las de las verticales centro e izquierda.

SOLUCIÓN 2: ascensor en esquina con pasarelas. 

Se trata de una solución con cabina reducida, de 1,00 m x 1,25 m, con puertas enfrentadas. Al situarse las puertas a 180 º, las dimensiones para poder ser accesibles con silla de ruedas son más reducidas. Tiene paradas en cada una de las plantas, tanto exteriores como interiores.Impide la visión de la totalidad de la corrala cuando se accede  esta, y obliga a ser rodeado por los vecinos que entran a las viviendas interiores de la planta baja. Al ser de cabina más reducida, su coste inicial y su mantenimiento es más económico.

SOLUCIÓN 3: ascensor en esquina sin pasarelas.

Se sitúa en la esquina de la escalera, siendo la solución con menos necesidad de plataformas, excepto dos pequeñas que salvan el voladizo del tejado. La cabina es de doble desembarque a 90º. Es la que más bloquea la visión de la corrala y el paso al patio en planta baja.

SOLUCIÓN 4: ascensor en zona comunitaria de aseos.

La posición de la torre del ascensor reproduce el antiguo núcleo de aseos comunitarios, ya demolidos. Es la posición que la Comisión de Patrimonio recomienda, entendiendo que es la que menos altera la volumetría general de la corrala. Se instalaría una cabina pequeña, que aun entrando una silla de ruedas, no cumpliría la condición de accesibilidad, entendiendo que esta condición se cumple cuando el usuario no precisa de ningún acompañante para entrar y salir. Sólo tendría parada en las pasarelas de las viviendas interiores. Molesta a las viviendas de la vertical 1º. Es, sin duda el ascensor más económico, pero no resuelve el acceso sin escalones a las viviendas exteriores de las plantas 2ª y 3ª.

SOLUCIÓN 5: ascensor en frente de escalera.

Se trata de una variante del ascensor propuesto en la solución 3, pero desplazado hacia el final de la meseta de la escalera, llegando a la esquina con las viviendas interiores 1º. Mejora la visión y acceso al patio, al despejar algo más la esquina con el portal. Es una cabina con puertas a 90º y pasarelas de desembarco.

Como se ve, no hay una única solución, y de las distintas propuestas, cada una presenta pros y contras, que habrá que tener en cuenta para tomar la decisión más adecuada; ó la menos mala.

   

    

FACHADAS DE LADRILLO "A CARA VISTA": EL APOYO EN LOS FORJADOS

No es una imagen poco habitual. Por desgracia suele ser recurrente. Una fachada de ladrillo a cara vista a la que se le desprenden las piezas que cubren el canto del forjado. Se observa que son plaquetas cerámicas ó medios ladrillos, que pierden la adherencia con el hormigón y se desprenden. En este caso, también muy habitual en las últimas dos décadas, ladrillo aplantillado, al modo del Bankinter de Rafael Moneo. Se trata del centro de salud de la calle O’Donnell, construido en la década de los noventa y que ha acumulado una tras otra reparación. El paso del cerramiento de una hoja, de medio pie, por delante del forjado, queda resuelto del modo más tradicional posible, con el corte de las piezas al grosor del vuelo de las piezas inferiores, y confiando su estabilidad a la adherencia del mortero contra el hormigón.

Como vemos, esta adherencia no ha sido suficiente. Para colmo, la imagen muestra el edificio trasero, que fue una ampliación del principal, él cual sufrió la primera reparación prácticamente terminado. ¿Acaso nadie reparó en lo deficiente del detalle constructivo?

No hay ningún elemento metálico que asegure la eficacia del apoyo del ladrillo sobre el hormigón. Desconozco la causa de ello, pero aún recuerdo las primeras clases de construcción en la escuela de Madrid, cuando ya nos hablaban de la necesidad de cuidar una de las causas más generalizadas de las roturas en fachadas de ladrillo a cara vista.

Apenas unas semanas acabamos de terminar de reparar una fachada con el mismo problema. Se trata de un edificio en altura, de trece plantas, donde los esfuerzos rasantes habían reventado las galletillas de los forjados inferiores. La labor de recobrar el apoyo del ladrillo sobre el canto del forjado, no fue fácil, al encontrarnos con la realidad de estas fachadas, y es que los paños van apoyando planta a planta, sin descansar en los forjados, pues estos están mal desencofrados, y porque el hormigón del borde es de pésima calidad.

Paseando por las calles vamos encontrando reparaciones de edificios, que por la antigüedad de ellos, sin lugar a duda, detrás habrá un juicio y una reclamación dineraria. En este edificio de La Ribera De Curtidores, han desmontado todos los cantos de forjado, insertando angulares metálicos. Una labor nada económica para un edificio reciente terminado.